Kącik klienta

Świadomość wielu Klientów na temat pracy którą wykonuje pośrednik w obrocie nieruchomościami jest kształtowana przez doniesienia medialne i najczęściej ogranicza się do informacji o tym czego pośrednik nie zrobił. Tymczasem zakres obowiązków pośrednika jest ogromny, a często sami pośrednicy nie informują swoich klientów o wszystkich czynnościach jakie wykonują. Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje „kodeks powinności pośrednika” do którego obowiązku należy m.in. wykonywanie czynności pośrednictwa ze szczególną starannością, stosowanie przepisów prawa, stosowanie standardów zawodowych, kierowanie się zasadami etyki zawodowej, kierowanie się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności, posiadanie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, stale doskonalenie kwalifikacji zawodowych. Do zakresu czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami należą m. in.

1. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości;
2. Sprawdzenie posiadanych przez klienta dokumentów;
3. Sprawdzenie zapisów w rejestrach państwowych i gminnych;
4. Określenie dokumentów konicznych do realizacji transakcji;
5. Sporządzenie opisu obiektu w oparciu o oświadczenia sprzedającego;
6. Zweryfikowanie opisu w drodze indywidualnych oględzin;
7. Sporządzenie dokumentacji fotograficznej;
8. Identyfikacja wad i zalet;
9. Sprawdzenie stanu zadłużeń i obciążeń nieruchomości:
10. Określenie najaktualniejszej, możliwej do uzyskania ceny nieruchomości:
11. Porównanie oferty z ostatnimi nieruchomościami zbywanymi na rynku lokalnym;
12. Zapoznanie się z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości;
13. Określenie aktualnego stanu rynku - popytu i podaży;
14. Sporządzenie opisu reklamowego oferty;
15. Opracowanie sposobów i miejsc reklamy;
16. Wykonanie materiałów reklamowych;
17. Wykupienie reklamy w wytypowanych mediach;
18. Odpowiadanie na zapytania z reklam;
19. Wprowadzenie oferty do systemu informatycznego firmy oraz udostępnienie jej innym pośrednikom do sprzedaży
20. Wyjazdy w teren w celu prezentacji ofert klientom
21. Organizowanie spotkań klientów i pomoc w dojściu do porozumienia;
22. Zaplanowanie sposobu organizacji transakcji, terminów poszczególnych czynności;
23. Pomoc w ustaleniu warunków zawarcia umowy, zabezpieczających interesy stron transakcji;
24. Zgromadzenie potrzebnych dokumentów, omówienie transakcji z notariuszem.
25. Uczestnictwo w wydaniu nieruchomości, sporządzenie protokółu wydania.

Wszystkie te czynności pośrednik wykonuje na własny koszt od momentu podpisania umowy pośrednictwa. Wynagrodzenie (prowizję) otrzymuje dopiero na uzgodnionym etapie realizacji umowy wtedy, jeśli transakcja rzeczywiście doszła do skutku dzięki jego aktywności

W związku z zawartą umową pośrednictwa pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

• księgach wieczystych;
• katastrze nieruchomości;
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
• tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;
• planach miejscowych,
• studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin;
• decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• ewidencji ludności.

Wyróżniamy dwa rodzaje umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami:

• umowę otwartą
• umowę z klauzulą wyłączności

Umowa otwarta – właściciel zgłasza chęć sprzedaży czy wynajmu swojej nieruchomości do kilku biur, zawierając tym samym kilka umów typu otwartego. Klienci przypuszczają, że w ten sposób szybciej sprzedadzą nieruchomość, bo więcej osób zajmuje się jej sprzedażą. Efekt takiego postępowania jest jednak najczęściej odwrotny. Pośrednik zamiast reklamować ofertę, ukrywa ją przed innymi, bojąc się że w wyniku tej reklamy inni pośrednicy również podpiszą umowę z klientem. Tymczasem tylko jeden z pośredników dostanie prowizję - ten który sprzeda, albo żaden - jeżeli klient sam sprzeda nieruchomość. Zatem jego szanse otrzymania prowizji tym bardziej maleją im lepiej zareklamuje ofertę. Ponadto w wyniku podpisania kilku umów otwartych na rynku pojawiają się różne opisy i różne ceny tej samej nieruchomości. Dla wielu potencjalnych klientów nieruchomość figurująca w kilku czy kilkunastu biurach przestaje być interesująca. Umowa z klauzulą wyłączności – to umowa, która przyznaje pośrednikowi wyłączne prawo do oferowania danej nieruchomości jako przedmiotu transakcji. Ma on wówczas gwarancję uzyskania prowizji jeśli dobrze poprowadzi sprzedaż i dojdzie do sprzedaży. Nie boi się, że ofertę zabiorą mu inni pośrednicy, reklamuje ją i udostępnia wszystkim klientom oraz pozostałym pośrednikom, którzy swoją prowizję otrzymają od klienta kupującego. Pośrednik zastępuje klienta we wszystkich czynnościach związanych ze sprzedażą. Rola klienta ogranicza się do akceptacji działań pośrednika oraz dostarczenia stosownych dokumentów. Pośrednik szybko i dokładnie informuje o ofercie jak największą liczbę osób, zarówno potencjalnych klientów jak i pośredników. Pośrednik przez cały okres sprzedaży ponosi koszty reklamy nieruchomości. Szeroka reklama - to możliwość: szybkiej sprzedaży, wybrania najlepszego kupującego, uzyskania najlepszej ceny. Oferta jest dobrze, szczegółowo opisana, ze zdjęciami. Klienci oglądając dobrze opisaną ofertę w Internecie, już przy komputerze podejmują wstępną decyzję o akceptacji oferty. Sprzedający nie ma więc niepotrzebnych oględzin ludzi, którzy szukają czegoś innego. Za sprzedaż odpowiada przed klientem jeden pośrednik - ten którego sobie wybrał i do którego ma zaufanie. Na rynku nie pojawiają się więc różne ceny za tą samą nieruchomość. Klient oszczędza czas, kontaktując się tylko z jednym pośrednikiem, ma zatem lepszą kontrolę nad procesem sprzedaży. Nie traci czasu na kontakty z wieloma pośrednikami - z nimi kontaktuje się pośrednik prowadzący sprzedaż.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działki):

• podstawa nabycia,
• jeżeli podstawą nabycia jest spadek lub darowizna – zaświadczenie z US o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• aktualny wypis z ewidencji gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• kopia mapy zasadniczej,
• decyzja o wysokości podatku od nieruchomości,
• zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy

Sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej (domu na działce):

• podstawa nabycia,
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• kserokopia mapy zasadniczej,
• aktualna informacja o przeznaczeniu działki w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego,
• dokumentacja techniczna budynku,
• dokumenty zgłoszenia zakończenia budowy lub pozwolenie na użytkowanie,
• decyzja o wysokości podatku od nieruchomości,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
• przy sprzedaży domu w trakcie budowy, czy rozbudowy dodatkowo będą potrzebne pozwolenie na budowę i dziennik budowy.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)

• podstawa nabycia,
• jeżeli podstawą nabycia jest spadek lub darowizna – zaświadczenie z US o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
• aktualny odpis księgi wieczystej (jeżeli jest założona),
• aktualne zaświadczenie potwierdzające brak zaległości czynszowych,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu,
• aktualne rachunki za media,

Sprzedaż nieruchomości lokalowej (mieszkania):

• podstawa nabycia,
• jeżeli podstawą nabycia jest spadek lub darowizna – zaświadczenie z US o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• aktualne zaświadczenie wydane przez zarządcę budynku, potwierdzające, że nieruchomość lokalowa nie posiada zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu,
• aktualne rachunki za media,